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据悉，要约收购价格将不低于48港元。这个价格正好是万达商业H股上市发行价，比收盘现价38.8港元高出近24%，对于所有流通股东来说，相当划算。消息指，万达商业来港上市以来估值长期被低估，内资股东因而强烈要求回归A股，以获得合理估值；加之两地上市将增加管理成本，故作出私有化H股决定。消息强调弃H转A，因A股估值较高，且公司商场均位于内地，易于投资者了解。
去年披露A股IPO计划之后，万达商业的回归之路再往前迈进了一步。昨日晚间，万达商业宣布将进行自愿全面收购要约，一旦落实，会导致万达商业私有化及万达商业在联交所除牌，筹谋已久的回归A股计划也将登场。
启动私有化
按照万达商业昨日披露，目前万达商业的控股股东已告知公司，正在初步考虑就H股进行一项自愿全面收购要约。万达商业还非常谨慎地表示，鉴于上述初步考虑还在进行当中，因此并不保证此项自愿全面收购要约、私有化以及除牌将会进行。受限于相关法律法规，对于是否以及如何进行向公司内资股股东提出要约也在考虑之中。
万达商业控股股东也表示，如进行自愿全面收购要约并且发出正式要约，H股的要约价将不会低于每H股48港元现金。据查，于3月30日，万达商业的已发行股本总额为652547600股H股以及3874800000股内资股。而控股股东拥有万达商业1979000000股内资股(约占公司全部已发行股份的43.71%)的权益。
登陆香港资本市场不到两年，且曾经创造了2014年港交所最大IPO的万达商业，如今却要启动私有化，对于该举动业内人士并不感到意外，在行业人士看来此次的私有化与万达商业去年披露的登陆A股计划息息相关。据悉，2014年12月23日，万达商业地产在香港联交所主板挂牌交易，招股价格定于48港元，募集资金达到288亿港元。万达商业的业务集中在三大板块：投资物业租赁及物业管理业务、酒店业务、物业开发及销售业务。根据该公司最新发布的财报，2015年万达商业的总收入达到了1242亿元，较2014年增长15.14%；该公司的核心溢利为170.16亿元，较2014年增长了14.79%。
在万达商业A股新股发行之前，公司实际控制人王健林直接持有6.788%股权，并通过万达集团间接持有43.712%股权，此外王健林的妻子林宁也持有3.181%股份。因此在新股发行后，王健林仍为公司实际控制人。
回归A股
“私有化的做法只是一种过渡手段，最终目标还是回归A股，从这个角度来看并不太意外。”易居研究院智库中心研究总监严跃进如是称。实际上，早在去年8月万达商业回归A股的方案获得了该集团内资股股东100%的支持、H股股东99.8%的支持，万达商业此时便透露出了回归A股的计划。到了去年11月，这家商业地产巨头便在证监会官网上披露其招股说明书申报稿。
申报稿显示，万达商业计划发行A股不超过2.5亿股，拟募集资金或达120亿元，分别投入位于南京、济南、合肥、成都、徐州共计五个城市的万达广场项目。不过，万达并未公布登陆A股市场的地点、发行价以及上市日期等内容。实际上，正如同私有化的意料之中，万达商业杀回A股的计划也并不让人意外。自A股市场从2014年末起出现一波大牛市后，多家在港上市的内地房企陆续寻求回归A股的途径。
旭辉曾透露将寻求分拆商业地产在A股上市，富力也披露了回归A股计划。在严跃进看来，A股市场的较高估值是包括万达商业在内的企业们共同觊觎的。
“万达商业曾经顶着港交所当年最大IPO的桂冠登陆了资本市场，然而在港上市之后却没有享受到投资者高级别的礼遇。”有业内人士称，万达商业市值被低估是行业共识，昨日万达商业收盘价格为38.8港元/股，折合市盈率仅4.62倍，而与上市时的48港元/股相比，万达商业股价下挫19%。“对于相对资金密集型的房地产企业而言，在估值更高的A股市场上市不仅能实现更可观的融资金额，同时也能获取更高的股权溢价。”严跃进称。
按照昨日万达商业公布的内容，要约收购价格将不低于48港元。这个价格正是万达商业H股上市发行价，但是比昨日收盘价格38.8港元高出了近24%，而今年以来万达商业的股价也一直在40港元左右徘徊。对于此次将要约收购价格定于不低于48港元，有业内人士表示，溢价收购表现出了万达商业控股股东对于公司的信心和未来股价的看好。
低估值是香港市场自身的问题
万达商业从上市至今，日收盘价最高价只到过45.25港元，而最低价却低到了31.55港元，全历史均价37.29港元。以3月30日的收盘价计才38.80港元，不但跌破发行价，更是跌破净资产，市盈率才4.62倍，市净率才0.82，万达商业每股业绩6.62元，每股分红1.05元人民币，股息率达到3.07%。万达低估值并非个例，其本质更像是一个整体市场的失灵和一个投资群体的非理性。香港股票市场整体估值过低早已不是什么新鲜事，万达私有化也不过是在这个背景持续发酵过程中的新闻。
由于成交量有限，港股已经成为全球市场市盈率最低的地区，平均不足7倍。同比内地A股和美国股市都相差甚远，美国标普500的指数PE甚至是恒生指数的两倍有余。然而，在如此低估值的恒生指数下，恒生国企指数更低。作为企业融资的社会平台，香港证券交易市场长时间低迷的估值已经成为其自身的问题。
万达私有化大势所趋 或掀优秀中概股回归狂潮？
万达商业在港股上市可能实在当时A股持续熊市、IPO暂停大背景下的一个折中选择，当前A股市场相对活跃，为企业上市融资创造了相对有利的环境。通常来说，私有化主动除牌有两个原因：一是私有化确实利于企业发展，二是企业融资目的完全没有实现，并在持续产生成本或负面效应。万达商业应该属于后者，交出漂亮的财报，市场却回之以仍旧长期低迷的估值和情绪，倒不如把本就比例极小的流通股回收，重新做回一个神秘的私有化庞然大物。万达此举更像是一次对香港市场和投资者的抗议；既融不到钱，又没人欣赏，“宁退不挂”其实也算是个合理的选择。但是万达商业这个商业巨头又能否顺利登陆A股呢？对此业内看法不一。有分析认为，这一年多来除了绿地等少数国企借壳上市之外，尚未有其他房企成功于A股实现IPO，且在经济转型的背景下，新兴产业有望获得更多上市机会，而对于体量庞大、业务丰富的大型房企而言，难度较大。香港粤海证券投资银行董事黄立冲此前也表示，将经营成熟的子业务板块分拆出来在A股上市也许是更好的途径。
不过，万达商业正在转型的“轻资产”或许能够帮助万达商业将故事讲的更好。就在年初，万达集团对于万达商业又提出了新的要求，将收入目标下调的同时净利润要保持两位数的增长。相对于物业销售，要提高租金、酒店的收入以及轻资产万达的数量。“优化融资渠道，在彻底完成轻资产布局前，为企业持续输血，也成为万达商业地产不可回避的问题，因此重回A股也是大势所趋。”严跃进坦言。
李克强总理在2015年初主持的国务院常务会议上特别提到，要推动特殊股权结构类创业企业在境内上市，在政策上奠定了鼓励海外优秀中概股回归国内的基调。和在海外上市相比，在国内主板上市的估值要高出数倍，投资者的认知度和关注度也更高。从回归企业来看，分众传媒、盛大游戏、巨人网络都在回归后尝到了甜头，市值翻了好几番。国内的知名企业在美国和香港市场本身就浪费了其在国内的认知度优势，放眼全球也是不合理的，未来会有更多的海外优秀企业加入这一历史浪潮当中，回归的趋势是不可逆转的。而香港市场的没落和普遍低估值也给了万达商业私有化更大的动力。
与此同时万达商业正是A股缺少的那种具有高成长性的大盘蓝筹，体现出地产业转型升级的指标性公司，回归一定会为A股创造新的投资热点，甚至有可能成为带领大盘走出谷底的领头羊。
