【友财网讯】-过去三十年来，在悉尼置业一直是澳大利亚最稳妥的投资选择。房价持续上涨让众多家庭财富增值，房地产也成为拉动居民财富增长的引擎。如今这场楼市繁荣正遭遇危机，其负面影响正在整个金融体系蔓延。

借贷成本走高，加上5月财政预算取消了针对房产投资的税收优惠，房屋价值开始回落。房产咨询机构Cotality最新数据显示，悉尼房价较2月份的峰值下跌约7%。房价下跌最初出现在高端片区，目前已经蔓延至全国，澳大利亚首府城市93%的郊区房价出现下滑。

楼市低迷冲击着澳大利亚各大银行。自新预算出台后，房贷申请量降幅最高达到20%。某银行首席执行官坦言，当下的市场“波动与不确定性”达到数十年来罕见水平。上周，悉尼大型开发商巴特拉集团宣告破产，负债高达33亿澳元（折合24亿美元）。

澳大利亚面临的困境，是全球各国共同难题的极端版本。数十年间，各国依靠信贷扩张与政策扶持推高房价。政策制定者如今进退两难：一方面需要挤出房地产泡沫、提升住房可负担性；另一方面通胀压力推高借贷成本，又不能让经济失速。

对澳大利亚而言，如果楼市长期下行，本就处境艰难的居民钱包将进一步承压。6月消费者信心指数跌至“深度悲观”区间。德国商业银行数据显示，澳大利亚约60%的家庭财富都绑定在房产之上。

房产在线平台Domain首席住宅经济学家尼古拉·鲍威尔表示：“当人们对个人财务和宏观经济缺乏安全感时，不会去购置房产这类大额资产。”

澳大利亚政府承受着越来越大的压力，亟需解决住房购买力不足的难题。房地产调研机构Demographia发布的2024年数据显示，悉尼普通住宅价格几乎相当于居民年均可支配收入的14倍，购房成本高居全球第二，仅次于中国香港。

5月12日，澳大利亚财长吉姆·查尔默斯出台新规，矛头直指住房与税收体系中他口中“不公平”的现有机制，限制所谓负扣税政策。旧规则规定，如果出租房产的持有成本高于租金收入，房东可以用这笔净亏损抵扣个人应税收入，减少纳税金额。新规将于2027年7月生效：5月12日后购入的存量房产不再享受负扣税优惠，但新建住宅不受影响。

政策初衷是降低多套房投资吸引力，鼓励新建住房供给，帮助首次购房者进入市场。

鲍威尔分析称：“政策改变影响了一大批购房投资者，而首次购房者规模不足以填补投资者离场留下的缺口，市场运行节奏将彻底改变。投资者持续离场对楼市的真正影响，我们目前还没有完全看到。”

Cotality的全国房价指数8月下跌0.9%，连续第五个月走低，相比3月高点累计回落3.6%；悉尼8月房价单月下跌1.4%。房屋成交量同样大幅萎缩：销量同比下降15.5%，较五年均值低11.5%。布里斯班、珀斯和悉尼成交量跌幅最大，同比降幅超过20%。

房产挂牌后待售周期拉长，市场房源供给增多。Cotality数据显示，截至8月30日的四周内，首府城市挂牌房源数量同比增加24%，高于五年均值8%。

Cotality研究总监蒂姆·劳利斯称：“悉尼领跑本轮楼市下行。需求大幅萎缩，叠加高于平均水平的挂牌房源，给澳大利亚最大的房地产市场带来沉重压力。”

然而尽管房价有所回落，加息使得住房购买力并未改善。澳大利亚央行今年已三次加息，现金利率上调至4.35%，而2022年初利率仅为0.1%。美国购房者普遍选择30年期固定利率房贷，但澳大利亚央行数据显示，澳大利亚固定利率房贷占比不足5%，现金利率上调会直接增加购房者每月还款压力。

居高不下的通胀，限制了澳大利亚央行对楼市的托底空间。市场普遍预期澳大利亚央行最早9月将再度加息，德意志银行一名经济学家称核心通胀“高得难以接受”。

市场环境剧变，住宅地产投资者的投资逻辑随之改变。就在新预算公布六周前，33岁的克里斯·汉纳购入第四套投资房，在悉尼西部打造了总价值约650万澳元的房产组合。

虽然此次购房不受新税收政策约束，他自认十分幸运，但这套房产估值已经从约100万澳元跌至96万澳元。他放弃了购入第五套房的原有计划，甚至考虑出售一两套房产。

这和2019年他购置第一套房时的行情截然相反。当时借贷成本低廉，房产租金基本能够覆盖持有成本，房价持续上涨不断激励他继续加仓。“在当前高利率环境下，很难维持这么庞大的房产投资组合。”他表示，如果利率再度上调0.25个百分点，每月将多支出数千澳元。

格里·布隆原本计划在一年之内新增2至3套住宅房产，在自住房与商业地产之外继续扩大房产投资。如今，他把原本准备用作购房首付的几十万资金转而投向AI、半导体等股票，等待楼市出现更好的入场时机。

布隆坦言，此前住宅地产几乎是“闭眼买入”的稳妥选择，但如今预期回报不再具备吸引力。他打算至少观望半年再做打算：“我们希望找准时机，避免在下跌途中入场。”

一部分观点认为，本次下行行情可能像过去几轮调整一样转瞬即逝。悉尼长期住房短缺，叠加针对首次购房者的定向扶持政策，有望遏制房价深度下跌。

安普集团首席经济学家肖恩·奥利弗表示：“我认为房价会持续下跌至6月季度，随后澳大利亚央行或将释放明年下半年降息信号，在2027至2028年迎来一波房价反弹。”

但近代鲜有国家能够在治理楼市过热的同时，避开持续深度下行。新西兰曾经拥有全球最火爆的楼市，如今深陷长期低迷，拖累经济增长；加拿大房价大跌20%，依然让大量刚需购房者望房兴叹。

对于30出头的首次购房者贾拉·莫蒂默而言，悉尼近期的小幅降价并没有显著提升购房能力。几个月前，他和伴侣依靠父母资助，开始物色两居室住宅。“我依然觉得房价高得离谱。”莫蒂默说道，“如果没有家人的资金支持，买房的压力令人恐惧，房价实在太贵。”

对于卖房者来说，买家兴趣锐减，部分卖家只能接受报价尽快出手。

马克·科瓦奇3月挂牌出售位于悉尼卡斯尔山的一处大庄园，当时他已经敲定一处海岸新房。他原本认为新房90天的交割周期足够从容卖房，然而美伊冲突引发能源震荡、叠加加息以及负扣税政策调整，彻底打乱了计划。

“我们每周六举办开放看房日，能接待一位访客就算很不错了。”

交割期限日益临近，全家已经办理过桥贷款。为了在拍卖会上快速成交，在仅有一名竞价者的情况下，他把报价相比最初心理价位下调了30万至40万澳元。

“我们决定落袋为安，尽快脱手。”