【友财网讯】-在当下这个“大浪淘沙”的阶段,传统意义上的房企正在悄然发生着变化,最近我偶然翻看1-8月的新增货值榜单时,发现了一件挺有意思的事,在一众地产公司里出现了一个异类。
地铁公司
在我们过去的印象里,与地铁公司相关的更多是做着与地铁轨道等交通运输的业务
而现在,这些卖着几块钱地铁票的公司们,正在崛起为强势的开发商
世界上最会赚钱的地铁公司其实就在我们国家
一提起地铁公司,我想大家的第一反应就是每天上下班挤到爆的地铁了吧
能有如此客流量的地铁公司还能亏钱
实际上,全球90%的地铁线都是在亏钱的
说到客流量,我国当前一共有43个城市拥有自己的地铁,总里程长达8305.45公里,再加上一二线几千万的常住人口,客流量自然是巨大的
我们再来看看各城市地铁公司的营收数据,其实还真挺好的
单看营收,北京、深圳、广州、武汉四座城市的地铁运营公司年营收均突破百亿
排名第一的北京地铁2021年营收将近170亿,大致约等于同年B站的水平,一家地铁公司的营收干到了互联网的水平
如此看来,地铁公司不该是赚钱才对吗
但撇开成本和开销只谈营收就是耍流氓
先不说地铁本身的造价,光是每天地铁的运营就不是一笔小数目
2018年中国内地城轨交通平均单位车公里运营收入为17.2元,运营成本为23.8元,也就是说
地铁每开出一单位车公里,就要亏损6.6元
所以,如此高的营收其实是有点虚胖的,那地铁公司靠什么维持自己的利润
一年五百亿的政府补助才是利润主要来源
2021年,花在23家地铁公司的政府补助共计563亿元,光一个北京地铁一年就拿了近215亿
而把这些政府补助部分扣完以后,还能够盈利的也没剩几家
还有一家地铁公司的画风,却是这样的
这是香港地铁的2021年年报数据,不仅营业收入同比增长11%
可怕的是,港地的税后利润高达97亿港元(约86亿人民币),注意是税后
放眼全世界,真要说不靠补贴就能自食其力的除了我国的香港地铁,就是美国的纽约地铁了,但即使是纽约地铁,也是时断时续
更加值得注意的是这个数字,扭转为盈300.77%
那么,到底是什么,让香港地铁实现了如此巨大的逆势增长
香港地铁的真正身份,其实是地产大佬
这是香港地铁2021年的年报
这里有两个关键点可以关注一下,首先2020年受封关影响,总收入有所下降后,但2021年整体下行的情况下,香港地铁反而涨了
再者,香港地铁涨在哪,右侧的数据给了我们很好的答案,物业
正是由于物业发展部分利润增长70%,帮助港铁公司在期内扭亏为盈
要知道,香港地铁是最早提出“地铁+物业”模式的地铁公司
什么意思
地铁公司最大的优势是什么,当然是修地铁
所以通过开发铁路上盖及周边土地,以商业原则经营铁路来获得所需资金,这就是香港地铁发家致富的原因所在
听起来好像并没有什么特别的
但是在这套逻辑下还有一个隐藏概念:香港地铁买得是“没有地铁情况下”的地价
打个比方,香港地铁一边修着地铁,一边看上了地铁边上某块好地,大手一挥花100亿买下这块地
地到手了,香港地铁便拿着这些地再去招商,建商场、建住宅,这时候这块地便成了“有地铁情况下”的地价了,稍微一升值,100亿变150亿,钱这不就来了
更长远点看,甚至还可以和发展商按协定比例摊分物业销售、租赁的利润,这样一来,建成以后的物业还能继续赚钱
所以说香港地铁为什么这么强,因为它把地产开发和地铁修建结合到了极致
比如收租金,香港中环国际金融中心,这栋港交所和金管局总部所在的大楼就有港铁集团的股份
2013年起,港铁开始拆售港铁沿线车位赚钱,比如沙田溱岸8号的车位,当年以188万创下新界最高售价
我们曾经说过,港企是最懂赚慢钱,最稳健的房企,这句话,放在香港地铁上同样适用
根据港铁集团2021年年报显示,香港地铁去年一年内就建设了2万个住宅单位和两个大型商场项目,而原来的港铁就有14个商场,11.4万个住宅单位
即使在2010年以后,香港地铁已经更多从建设过渡到了运营主导阶段,“轨道+物业”模式也逐步退出历史舞台
但不可否认的是,该模式在今天仍然为香港地铁带来了可观的收入,甚至在关键时刻帮助它转亏为盈
更重要的一点,香港地铁的成功,也带动了内地城市地铁公司对地产的看好
而其中学得最好的优等生,就是深圳地铁了
2022年1-8月的深圳房地产企业销售业绩榜里,在一众耳熟能详的地产公司里,出现了一个稍显陌生的名字
深铁置业
销售额175亿元位居第二,销售面积27万平排第三,成绩着实有点亮眼
而这家公司就是深圳地铁旗下专门负责房地产开发业务的子公司
光是2021年深圳第三批集中供地,深圳地铁就豪掷179亿元拿下5宗地,看起来深圳地铁是确实打算在地产界撸起袖子大干一场了
一个副业能发展成主业,只能说明这个副业足够赚钱
2020年,深圳地铁净利润高达111亿元,接近当年其他20城净利润之和的1.7倍
第二名武汉16.7亿元的净利润,也就差不多是深圳的零头,即使是2021年,深圳地铁也是第一
根据深圳市地铁集团公司的年度报告,公司年营收在过去十年里增长了20倍,一度突破200亿元
有趣的是,深圳地铁近5年的收入里,超过一半来自“副业”
而这一切的开始,都是源自对香港地铁模式的学习,所以深圳地铁的地产之路,同样港风满满
2004年,港铁获得深圳地铁4号线特许经营权,为期30年,通过港铁(深圳)4号线,香港地铁带进内地的,还有运营服务的经验
跟别的城市自行摸索的方式不同,深圳地铁选择了一个更为灵活的成长方式:直接引入港铁
把学习对象天天就放在自己身边,这学习效率还不蹭蹭往上涨
“天颂”是港铁在内地的首个物业发展项目,位于深圳地铁4号线车辆段上盖