【友财网讯】-中国房地产市场正面临一场深度调整，企业们“捂住钱夹”抵御冲击，居民们“买房情结”减退；“预期弱”似乎是提振当前地产市场甚至是整体经济的最大难题，接受路透调查的分析机构亦进一步下调今年房价和成交量降幅预期。

在多数分析人士看来，政策虽密集发布、但还不够，地产市场目前只是逃过了“死亡线”；后续需更加关注决策层将如何创造更为宽松的金融环境，缓释房企现金流和债务压力。若政策有效推行，明年上半年有望企稳回升。

路透访问逾10家机构的预估中值显示，今年全年中国新建住宅均价同比下降1.4%，弱于三个月前路透季度调查的预估中值（持平）；2023上半年房价则将上涨2.0%。今年全年和2023年上半年商品房销售面积同比降幅分别为24.5%和15%，前者弱于三个月前调查中值的降10%。

“（现有政策）效果有限，房地产稳定基金着眼于保交楼，不进入房企，民营企业发债全额担保受益公司数量有限。”华泰证券地产首席分析师陈慎认为，后续需要关注更多稳定房企信用政策，比如国企入股等。

“政策救助力度可能仍然不够，”华宝信托宏观分析师聂文表示，销售低迷的城市限购可能进一步放开，力促部分民企尽快出清，避免形成全行业“三角债”问题。

他并指出，商品房销售面积自2017年连续五年在17亿平方米以上，未来可能会寻找新的成交“平台区”，今年料成交15亿平方米。预计今年年底迎来市场拐点，到时取决于经济修复和疫情控制情况。

中国房地产市场最近几个月仍一直在“探底”，并经历了业主和供应商的集体“停贷”、部分民营房企现金流不支且违约等诸多意外事件。政策的支持力度因此逐渐加码，包括最高层表态从“因城施策”转变到“一城一策”、成立地产基金到保交楼专项借款、“国家队”为优秀民企发债做背书等等。

为提振需求，央行8月将与按揭贷款利率挂钩的五年期LPR（贷款市场报价利率）大幅调降15基点（bp）至4.30%，为今年以来第三次下调，合计降幅达35bp。也因此，居民购买首套房贷利率下限降至4.1%，处于历史低位，二套房贷利率下限降至4.9%。

“心理作用大于实际效用，（LPR）降息不是第一次，每次效用会递减。”上海中原地产市场分析师卢文曦说。

而房企公布的半年报亦多数“愁云笼罩”，高管们深知行业将经历一段时间“黎明前的至暗”，以实际行动瘦身健体、现金为王。

*12年的工资才能买上一套房？*

分析人士还认为，中国房价处于相对偏高的水平，可能至少下降10%才相对公允。植信投资研究院资深研究员马泓指出，通常国际上认为房价收入比在4-6是比较合理的区间，但他测算显示中国房价收入比为8.8。

如果1到10的范围内打分，1代表非常便宜，5代表价格差不多，10代表非常昂贵，马泓认为对当前中国房价水平的最佳描述是8分；同策研究院研究总监宋红卫则认为，城市分化严重，核心城市尤其是一线城市基本在10左右，而大部分的三四线城市在5左右。

诸葛找房数据研究中心首席分析师王小嫱提供数据称，今年上半年重点100城平均房价收入比12，也就意味着居民需要积攒12年的工资才能买上一套房，前提是这12年工资全部用于购房，抛去生活成本，预计需要18-20年。

“按照合理区间的比重，目前的房价还需下降50%才能处于合理区间。”她说。