【友财网外汇资讯】-中国的公募不动产投资信托基金（REITs）试点即将从基建领域拉开帷幕，一个万亿量级的资产市场有望开启，且有朝一日可能向房地产领域推进的希望之火被点燃。

中国证监会、国家发改委4月底联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，证监会同时推出了《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》（征求意见稿），征求意见于5月30日结束。全国人大会议通过的发改委计划报告再次强调，稳妥推进基础设施REITs试点。

“基础设施REITs是国际通行的配置资产，具有流动性较高、收益相对稳定、安全性较强等特点，能有效盘活存量资产，填补当前金融产品空白，拓宽社会资本投资渠道，提升直接融资比重，增强资本市场服务实体经济质效。”上述通知称。

在“房住不炒”的调控基调下，中国版REITs试点目前绕开了国际上更为普遍的房地产领域。征求意见稿明确称，基础设施包括仓储物流，收费公路、机场港口等交通设施，水电气热等市政设施，产业园区等其他基础设施，不含住宅和商业地产。

中信资本房地产部执行合伙人、高级董事总经理程骁远在电话中对彭博称，此举对持有型商业不动产利好，市场对未来REITs向商业地产资产类别开放抱有很大希望。高盛则称，若未来纳入商业地产等不动产资产，这将打造一个价值3万亿美元的全新资产市场。

彭博将从几个维度为您解构这一新产品的渊源与前景，以及与国际上常见REITs的异同。

*为何需要REITs？*

中国的不动产市场规模庞大，开发商往往通过银行和各种融资渠道举债，维持高杠杆下的运营模式，而REITs是能够帮助其降低杠杆率的有力武器。该类产品可以把流动性较低的、非证券形态的房地产等不动产投资，转化为资本市场上的证券资产，通过向更大范围的投资者募集资金来减少不动产所有者的债务压力，通过运营管理获得收益后再分配给投资者。

*前期探索*

尽管在此之前中国尚无公募REITs发行，但内地资产在境外发行REITs已不罕见。彭博数据显示，目前在香港上市的12支REITs中，汇贤产业信托、越秀房地产投资信托基金、开元产业投资信托基金等均主要投资于内地房地产项目。

此外，开发商也曾尝试在境内发起私募性质或偏债权类的类REITs产品。彭博汇总中国资产证券化分析网相关数据显示，截至2019年底，境内共发行类REITs产品约1440亿元人民币；其中，2014年由中信证券发起设立并管理的逾50亿元“中信启航专项资产管理计划”是这类探索的先行者，该产品为私募发行，优先级受益凭证的年预期收益率为7%，期限五年，已于2017年经持有人大会表决通过后在到期日前提前清算。

此次《通知》明确了试点REITs的公募性质，即“通过REITs实现权益份额公开上市交易”。招商证券创新融资部负责人左飞在电话采访中称，相对此前的类REITs，公募REITs是一类权益产品，更具有股权性质，投资者不是期待几年后原始权益人回购，而是永续投资的概念，享受分红，以及在二级市场退出。

*为何是基建而非房地产？*

基建REITs在国际上并不罕见。彭博数据显示，根据罗素产业分类，基础设施REITs在各类REITs中以超过2000亿美元的市值居于首位。而在新冠疫情冲击下，一季度中国经济罕见出现数十年来的首次萎缩，基建被广泛认为将是政府拉动经济的重要抓手。

“为了拉动经济增长加大基础设施投资，化解地方债务风险，因此选择基建作为REITs的突破口，”左飞表示。中信资本的程骁远并称，出于金融稳定的考虑，在推出新的金融产品时政府更重视其安全性，而基础设施波动性更小，都是些拥有比较稳定现金流的资产。

相比之下，放开房地产REITs信号意义太强，不利于控制楼市增量融资。左飞预计短期内不会推出房地产REITs，不过他也指出，如果未来推出房地产REITs，将有利于打通资产流转和退出的渠道，使得房企不过于依赖高周转的销售模式，有利于行业的顺利转型和稳定发展。

*首批试点花落何处？*

根据征求意见稿，首批公募REITs的试点项目将优先选择京津冀、长江经济带、雄安新区、粤港澳大湾区、海南、长江三角洲等区域；行业方面则优选前述仓储物流、收费公路、水电气热、城镇污水垃圾处理、固废危废处理等项目。左飞表示，优先试点区域的行业龙头企业参与机会较大。

*谁可以投资？*

根据征求意见稿，公募REITs有三类投资者：参与战略配售的底层资产原始权益人或专业机构投资者，参与网下配售的专业机构投资人，以及参与基金份额认购的公众投资者。

*与国际上常见的REITs有何不同？*

REITs问世于20世纪60年代的美国，在随后的半个多世纪里作为不动产融资的重要形式在全世界得以应用。根据彭博数据，截至2020年6月1日，全球发行的REITs数量达到882支，当前总市值规模接近1.7万亿美元（合12万亿人民币），主要分布在美国、日本等国；其中美国占近七成，市值超1.1万亿美元。

*发展空间*

中国基础设施规模庞大，即便REITs试点暂时不向房地产市场延伸，这一市场的发展空间亦充满想象空间。左飞认为，由于中国国内基础设施投资规模存量规模约有几十万亿的体量，预计REITs市场将会发展到万亿级体量，充足的供给下料其发展速度也会比较快。

“量级肯定比美国大，”中信资本程骁远亦认为这将开启一个万亿级别的市场。他预计仓储物流类的项目回报率能做到6-7%，对于希望拿到较高分红回报的资金而言，在别的资产类别中难以找到如此稳定且长期的回报，因而预计公募REITs的需求会比较大。