【友财网讯】-贝壳研究院微信公众号8月11日就其“住房空置率报告”发布说明：2022年8月5日，贝壳研究院公众号发布了《2022住房空置率调查报告》，引起了社会上的热议。我们根据来自各地读者/专家等反馈，本着严谨的学术态度，对于报告中所涉及到的“空置率”调研数据问题做出说明：

1. 本次调研问卷由一线从业人员填写，在实际执行中，填写人的主观判断存在的偏差，调研样本和程序不够规范，覆盖范围不够全面，部分调研问卷数据采集有误，导致数据不准确。

2. 空置率口径无法定标准，本次调研以“房屋是否存在连续三个月无人居住”为判断指标，不能充分反应真实情况。

下一步，我们将以严谨认真的态度，会同住建、水务、电力等能源部门交叉复核准确性，做好数据复核工作，使数据判断空置情况更加准确。

骄阳似火的盛夏，却是贝壳的多事之秋。

经历了中概股监管、平台经济质疑、房地产周期等重重困境之后，贝壳于今年开启了全新的“一体两翼”战略，并回港上市，试图打造第二增长曲线。

但就在战略转型开局的关键时期，其重要股东孙正义用脚投票，卖空了所有持股。

根据软银近期披露的文件显示，其已清仓了贝壳的股票。按照5月11日的市值算，其卖出的股票价值总计高达25亿美元。即便是在如今投资机构集中减持互联网公司的时期，这种大规模、清仓式减持的案例也并不常见。

软银曾在2019年贝壳D+轮融资时投资了13.5亿美元，贝壳美股上市的招股书显示软银的持股比例为10.2%，这一数字于今年5月贝壳于港交所二次上市时降低至7.1%，而近期则彻底归零。

另外在今年2月，曾一路陪伴、参与贝壳多轮投资的高瓴资本披露，其持有的贝壳股份也已降至3.3%，而一年前这一数字约为5%。

过去一年多，虽然国内房地产市场的低迷、中介行业基本面的变差有目共睹，但贝壳的股价也已经随着负面影响下跌了80%多。选择在这个股价位置上减持甚至清仓，除了机构自身的特殊原因外，也意味着资本对于贝壳有了清晰的价值判断。

贝壳的基本盘（即一体两翼战略中的一体）——房产经纪业务，仍在承受着地产大周期持续的负面影响；而两翼——租赁和家居家装虽然市场空间足够大，却均属于经营难度很高的传统业态，短时间内也都很难为母公司贡献像样的收入和利润。

无论是一体还是两翼，当下的贝壳都还未表现出明显的反转信号。

01、只是反弹

继5-6月房地产销售短暂回升之后，7-8月房市再度转淡。

今年以来，在楼市寒冬中，全国各地的刺激政策层出不穷，从降低首付比例、发放购房补贴到调整公积金政策、解除限购等，各种利好应出尽出。

尤其在今年5、6月份，疫情影响的逐渐消退和各地房地产刺激措施的频出，使得楼市成交数据出现了明显改善。

国家统计局数据显示，虽然前5个月销售降幅持续扩大，但5月单月销售环比量价齐升，5月商品房销售面积1.10亿平方米，销售额1.05万亿，分别环比增长 25.8%和 29.7%。

二手房方面，贝壳50城监控数据显示，5、6月二手房成交量连续环比增长，环比增幅分别为14%、25%。二季度成交量比一季度增长了约15%。

伴随着这一过程，贝壳的股价也由三月底最低点的7.3美元/股，最高反弹至6月份的19.35美元/股，涨幅高达165%。因此有部分投资者开始预期，楼市重新活跃，贝壳的业绩有望复苏。

不过这一预期很快就被现实证伪。继5-6月房地产销售短暂回升之后，7-8月房市再度转淡。

根据克而瑞发布的7月房地产企业销售情况，TOP100房企实现单月销售操盘金额5231.4亿元，环比降低28.6%，同比降低39.7%。

该机构称，目前房地产市场整体需求和购买力透支，行业信心处低位，短期内企业去化压力仍然较大。也就是说，今年5-6房地产销售的短暂回暖仅仅是反弹，而非反转。

从任何角度来看，房地产“黄金时代”的消失都已经成为了各方共识。

另外，根据国家统计局公布的2020年中国人口普查年鉴，我国家庭户人均居住面积达到41.76平方米，已经十分接近全世界发达国家50平米的人均面积。这意味着我国新房销售的历史高点已经临近，未来的趋势几乎只能向下。这也是贝壳“一体两翼”新战略提出的重要背景之一。

房产中介作为房地产的衍生行业，在繁荣时期赚得盆满钵满；在房地产陷入寒冬之时，自然也会首当其冲。

对于贝壳来说，两翼业务尚未挑起业绩大梁，基本盘的房屋交易业务（2021年收入占比超过97%）仍是其估值的锚，也就必然要承担房地产市场周期波动的影响。

从一季度业绩来看，贝壳的业绩并非只是跟随市场同比收缩那么简单，其利润率也出现了明显下滑，甚至是亏损。

财报显示，今年一季度，贝壳实现成交额(GTV)为5860亿元，同比下降45.2%；营业收入为125亿元，同比下降39.4%；净亏损6.2亿元，经调整后净利润为2800万元，而上年同期的经调整利润为15亿元。

实际上，作为一家有着庞大线下布局的重资产公司，贝壳的利润率本身就不高。即便在行业景气时，贝壳的毛利率也仅20%出头，再扣除管理费用、销售费用和研发费用率后，剩下的净利率就仅剩个位数。

此时一旦房地产进入新形势、发生新情况，如二手房整体成交低迷导致佣金率被压缩，一手房客户（房地产商）出现坏账风险，央国企客户压缩新房销售佣金率等，很容易导致贝壳最终的亏损。去年的第三、四季度，贝壳就连续出现了17.65亿元和9.3亿元的亏损。

也就是说行业寒冬不仅仅造成贝壳收入的萎缩，而是整体的盈利困难，这是很多服务型产业的共同问题。因此贝壳从去年就开始对于各类费用进行压缩。

据悉，截至目前，贝壳在最近一年内至少进行了三波裁员。2021年10月，链家上海区域金融、贝壳研发等团队被裁；今年3月，“一体”业务主体房屋交易事业群等团队也开始裁员。最后一波是今年5月，裁员范围则涉及到几乎所有业务、产研、运营及职能线。

反映到财报上，贝壳的整体运营费用在今年一季度同比下降了17.49%。其中，销售、市场及行政费用均出现不同程度的下降。虽然未能成功扭亏，但也为贝壳利润“增长”做了贡献。

这种“恢复利润”的情况，不被孙正义和张磊认可，也就不难理解了。