帕克多
受忧虑加息、经济放缓以及中港股市年中爆发股灾等拖累，香港楼市下行趋势在2015年末终成定局。而2016年仍阴霾笼罩，加上买家主导格局不改，市场购买力将进一步萎缩，削弱楼市承接力。有业内人士更警告，一旦发生不可预料情况，楼市“辣招”分分钟变成“催命符”。
“政府不会放松措施，现在的楼价（市民）仍很难负担，假如跌少许就去托（市），是政治自杀。”中信里昂地产研究部主管王艳说。
据地产代理数据，初步预测2015年全年二手住宅楼价升幅收窄至约3%，为七年以来次低，但较同期恒生指数及恒生地产股指数分别约7%及2%的跌幅为佳。
然而，现时楼市似乎尚未具备令政府马上撤销辣招的条件。尽管楼价回软，但市民置业负担能力仍然偏紧，据金管局数据，楼价与收入比率于去年第三季维持在15.8的高位，收入杠杆比率亦升至70.9%。
此外，现时香港负资产住宅按揭（即尚未清还的按揭贷款比物业价值低）宗数仍维持于零，相比2003年高峰期时逾10万宗负资产个案，反映现时按揭资产质素甚高。
王艳指出，目前最高危的，是那些过去一年透过发展商获得高成数按揭的一手住宅买家。不过，以去年一手住宅成交约1万多个计算，即使当中一成买家因楼价下跌而变成负资产，亦不足以令政府出手相救。
发展局局长陈茂波上周公布新一季卖地计划时亦重申，现阶段不会撤销楼市“辣招”，“楼市开始回软，...但回软幅度有限，我们会密切留意楼市的情况，但我们不觉得现时是时候作出撤销‘辣招’的考虑。”
**购买力枯竭**
香港政府及金管局自2009年以来先后推出多项压抑楼市措施，多次收紧住宅按揭提高首付比例，并开征俗称＂3D＂辣招的特别印花税（SSD）、买家印花税（BSD）及双倍印花税（DSD），提高置业成本，透过控制需求压抑过热的楼市。
然而，在需求减少同时，购买力亦渐被抽干，且购买力由二手市场转移一手市场。发展商2015年初开始积极推盘，以贴近二手价开盘及多项优惠，甚至提供高达八至九成按揭（目前价值700万港元以下的物业按揭成数最高为六成），变相由发展商借钱予买家购房，情况并不寻常。
仲量联行董事总经理曾焕平指出，目前主要问题是准买家没有足够首期，甚至想借也借不到，故发展商为求去货，“包借”似乎已是潮流。
“发展商只想卖楼，并不想当银行，为何仍要这样做？因为如果不这样做，根本没人买。”他说。
事实上，自政府出手调控后，楼市价升量跌已有一段日子，2015年第四季的情况更为明显，土地注册处录得的10月及11月住宅买卖合约登记数目仅分别为3,300及2,826宗，比上半年平均每月的5,376宗急跌四、五成。
全球房地产顾问--莱坊估计，2015年一、二手住宅成交量约5.4-5.5万宗，为自香港1997年回归以来第二低；估计二手住宅成交量占约3.8-3.9万宗，与高峰期时逾10万宗成交相距甚远。
而未来仍有能力置业的人将愈来愈少。
“虽然住宅价格看不到会大跌，但问题是我们看不到脚下其实已没有支持，就好像踏在玻璃上。当然，今天这块玻璃没有裂没有破，...但玻璃一旦裂开，跌下去就会粉身碎骨。”曾焕平警告。
**温和调整**
加息、供应增加、经济转差等影响楼市的负面因素料将陆续于2016年浮现，但分析师并不预期楼价会大跌，普遍估计跌幅约10%。
香港中文大学全球经济及金融研究所常务所长庄太量教授表示，香港未来半年可能加息，历史上加减息对楼价有影响，但同时仍要有其他外部原因配合，如经济欠佳，或发生如SARS/亚洲金融风暴等重大危机触发下行循环。
“现在加息不能触发下行循环，只会令供楼成本上升，所以2016年楼价10-15%会是合理调整。”他说。
利嘉阁地产总裁廖伟强表示，虽然2016年住宅供应会增加，但增加的量不算多，该因素令楼价大跌不会在2016年出现，估计跌幅约一成。
他并指出，估计现时约六成的香港业主已还清按揭，所以没有资金压力，因此亦未必会在楼市刚现回调就急于出售。
不过，中资券商交银国际对后市则较为看淡，估计未来三个月楼价跌15%，若恰逢加息，2016年全年跌幅更可达三成。
“由于这轮调整是由楼市最基本面的供需主导，我们认为没有速效药；放松辣招也仅仅影响热钱或投资需求，难以推升楼价。”交银国际房地产分析师刘雅瀚在报告中称。
庄太量指，政府现时冻结二手市场的做法不太健康，反而令楼价居高不下。他认为应撤销所有辣招，令市场反映真实的楼价和成交量。
“现在措施是把门锁住了不让业主离开，反而政府开了门的话，业主可能愿意减价出售；但目前交易成本太高，一般业主也不愿减价一成卖给你。”他称，“冻结楼市，楼价永远都不会下来。”
