据贝壳半年报披露：截至2022年6月30日止六个月，存量房交易的总交易额为人民币7,676亿元，较2021年同期的人民币13,254亿元下降42.1%。新房交易的总交易额为人民币4,154亿元，较2021年同期的人民币8,417亿元下降50.6% 。存量房与新房交易额均大降，印证了当下房地产市场流动性不足的现象。贝壳作为中介性质的平台，对房地产流动性高低反应敏感。在流动性不足的情况下，即便楼市价格仍处高位，贝壳业绩也难有超预期表现。

上半年，营收总额263.3亿元，同比降低41.33%，接近腰斩，成长性不足；归母净亏损为24.86亿元，同比扩大两倍有余。不过，自贝壳网上市以来，多数年份都处于亏损状态，今年的净亏损在预期之内。毛利率18.72%，相比2019年的24.49%降幅有限。行业利润空间不算低，如果未来交易额能够恢复到峰值水平，营收和净利润尚可回到正增长状态。

虽然半年报堪忧，但贝壳网的股价依旧坚挺。市价44.3港元，距离港股市场上市以来的历史高点53港元不远。市净率PB为2.16倍，偏低，但与糟糕的业绩面相匹配。美股市场，自去年8月以来维持窄幅震荡格局未变，近两日虽有走强迹象，但预计很快遇阻回落。

贝壳的家居家装业务仍处于高速增长状态。据半年报：截至2022年6月30日止六个月，家居家装的总交易额为人民币15亿元，而2021年同期为人民币1亿元，扩张15倍。从绝对值考虑，15亿的家装交易额占总营收263.3亿元的比例极低（约5.7%），即便实现高增长，对整体业绩的拉动作用也比较有限。

造成房地产市场成交低迷的原因有三：其一是房产税将出未出，如达摩克利斯之剑一样悬在潜在购房群体的头上，造成买房态度不坚决。其二，“三道红线”和“两道杠”极大的限制了民营房地产开发商的融资能力，导致房地产行业不景气，地产中介这一细分领域受到拖累。其三，中国恒大、融创中国和近期绿地集团的债务问题对市场信心形成巨大冲击，潜在购房者出现严重的持币观望情绪。预计9月份和四季度的房地产成交量仍无法有效恢复，贝壳网三、四季度的业绩表现难有质的变化。

ATFX简明观点：贝壳网，成长性较弱，长期持有价值不高。