纵观全球经济的CRISES，10次危机，9次和房地产有关，或者直接相关，或者危机S过后房地产大幅下跌的结局，要么因为其，要么影响其，看看欧洲债务CRISES后的西班牙，看看2008年美国的“次贷CRISES”，都和房地产有直接关系。中国的房地产如何呢？这是大家非常关心的话题，没有之一。

中国政府2015年提出了宏观经济的供给侧改革方案，这必须给政府点个赞，因为需求端的确出问题了，必须从供给侧进行下手。其中，房地产去库存是最核心的措施之一，为什么房地产去库存呢？大家手上都会或多或少的有些数据，因为房地产空置率已经较高了，如四县城市，空置率在40%左右。

那么中国政府为什么提出并快速实施房地产去库存策略呢？原因如下：（1）先从需求端看，四、五线城市的房地产需求在萎缩，因为人口向大城市快速集中。不得已想出了农民买房的策略，这更说明4、5线城市的购买需求在急剧下降；（2）四、五线的空置率实在太高，这点晚上八点以后到新小区看看就知道了；（3）问题最大的不是上述两点，而是地方政府，地方政府动不动就造成一个新的城市，这才是最要命的。地方政府为什么这么做，因为地方财政，只有通过造城才能找到新的土地财政收入；（4）房地产已经造成县域城市的实体经济出现脱实入虚的格局，这是非常要命的事情。

如上是去库存的原因，但还不是最核心的原因。最核心的原因是我

国政府非常担心：如果在某个时间内，四、五线城市的房地产出现塌陷的时候，即名义价格和实际价格出现巨大差距而且出现明显下跌的情况，那很可能导致局部的系统性的金融风险或者CRISES。这才是中国政府最关心的事情，而且也是最担心的。因为历史上已经多次反复出现如此案例，国外的案例比比皆是。

我们来演绎一下，四、五线城市出现房地产问题的事情以及后果，我们当然希望不发生此类的情况：

（1）因为货币超量发行，一、二线热点城市的上涨，四、五线房地产名义价格继续上涨；

（2）四、五线房地产和政府继续造城运动，房地产供给远远超过购买数量。同时，购买需求却在大幅下降；

（3）当超过一定临界点的时候，房地产厂商出现问题，即债务问题。地方政府也出现问题，也是债务问题；

（4）债务问题必然引起地方银行流动问题；

（5）中国地方小道消息最多，短短时间就会出现银行挤兑现象，并带来较大的影响；

（6）在此影响下，土地价格在急剧下跌，房地产价格也会急剧下跌；

（7）房地产厂商问题更大，地方政府问题更大；

（8）重复4-7的激荡过程；

（9）最后，银行系统出现严重问题，政府、房地产厂商出现严重问题，我们说的局部金融体系出现系统性问题的局面就出现了。

我们说，现在的问题不是买房者的问题，不是老百姓的问题，而是政府和房地产厂商、银行的问题，因此在如此火热的房地产形势下，他们会继续进行造城运动，但是很可能在需求-供给关系严重失衡的情况下塌陷，这就引起局面的系统性金融问题，从而可能会波及全国，这是非常可怕的事情。

别忘了，中国正在进行经济转型，这个时候是最虚脱的时候，也是最容易出事的时候，我们的L型经济还会走很多年，这个时候还需要房地产的保驾护航。如果这个时候，某个地区房地产出现塌陷情况，而且波及起来，问题就大了。这个时候，和温州、鄂尔多斯发生房地产问题的情况不同，那个时候中国的抵御能力还是很强的，而目前是中国经济、金融较为关键的时候，政府就怕这样的事情发生。

因此，我们理解我国政府的去库存政策核心意义有三：（1）严格限制地方政府和房地产厂商造城；（2）驱使农民尽快入城，增加需求端的购买力；（3）防止出现局部的金融系统性问题，造成波及全国被动局面。

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