自92年ZF踢开楼市，历经20多年的发展，现在已经彻底走进了死胡同，原有模式已然已经不适合后阶段经济发展模式了。现在的香港版本楼市经营模式已然不适合现阶段，但在过去确实高效好使，助推了经济高歌猛进。既有的香港模式有没有可能出现一个大的调整呢？ 调整过后楼市又会何去何从呢？

中国楼市的价格真的高么？ 绝大多数人都会回答高！ 那么房价如此高会下跌么？ 我相信有很大一部分人回回答不会跌。 那么再问为什么会跌？

从供需求的角度，供大于求。 可另一方面确实无数农民要上楼，潜在市场巨大，供减求后的数字有几个专家能说准确呢？ 所以在现阶段 ，供需求关系绝对不是影响楼市走势。

从价值规律角度，经济学最简单经典的一句话，价格是围绕价值的走势做上下波动。那么这里最大的问题就是这个价值，到底该怎么估值。楼市的建设成本不过每平米2000多，确可以卖到4000至40000. 为何如此？

都知道土地财政，ZF一年依靠直接出让土地就可有将近4万亿的财政收入， 无可厚非，现价段的财税体制地方ZF如果没有土地出让收入早就破产了。 中国一年销售多少平方的房子呢？ 我估值一下10亿平米左右吧， 那也就是说 每平米房子直接的土地成本就是4000元。当然这笼统的分析一下这个帐。土地财政都看懂后，估计一些并无脑愤青又会狂喷ZF，然后另一方面，对于很多地方拆迁户坐地起价，甚至一些因拆迁一夜暴富的有没有呢， 出现拆迁纠纷，又是一面倒呢的支援拆迁户？ 那么作为地方政府， 规划城区的过程中， 由于税收制度的特殊性，地方ZF财政吃紧，安置拆迁户又需要高昂的费用，如何解决？ 定然最直接有效的在土地拍卖的价格上做文章了，当土地财政无法满足地方ZF财政需求，就是地方债务的问题了。

原有的模式很简单，站在地方ZF角度，要发展。肯定是招商引资再吸引人才。人多了紧接着就是完善配套，建产业园区，人多了需要加大教育医疗的投入，基础设施的完善。在这么个过程中，财政吃紧怎么办？ 税后的定死的，最多多收了一点杂费，然这肯定无济于事，必然想到土地。 规划城区的过程中投资是巨大的，基础设施路桥排水等等不论， 当安置这些农业转非农人口，就是个巨大的开支。一二线城市，上海苏州等地，拆迁政策可以查阅一下，如果拆掉你一栋300平米的房子，那么肯定也是要赔偿你300平米的，还存在一定的金钱补偿。 在这么样的一个过程中， 如果这块土地不卖到一定的高价，如何填补这个窟窿？

当09年左右，中央ZF给予地方ZF发债权之后， 原有发展模式出现了一点点变化。又是都知道要致富先修路。用到现实中就是先举债发展基础建设，路通了各大产业园区建起来再招商引资，在这个过程中，一个链条断裂，直接导致地方债务危机，以及全国的新区泡沫工业园区泡沫，到处是荒地无车行的道路，甚至是鬼城的出现。

在这么一个背景下，其中一个最行不通的模式已经被遏制，去年地方ZF债权已经被限制。 那么最传统的模式到底还能走多远直接影响到楼市未来的走向。 传统模式终结后，到底会走哪种模式。这里就不得不提房产税，房产税的出现，肯定有人会认为这会助推房价的上涨， 房产税不过是想ZF在土地产业链中多吃一杯羹。

笔者认为这种想法是相当不成熟的，甚至是一种弱智的表现。 房产税极其复杂，试点多年，提出多年，仍然未被推广。 要论其原因就是时机还远远未成熟。但笔者肯定房产税就是新模式的一个导火线
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