1 两个神话

　　上帝欲使其灭亡，必先使其疯狂。

　　日本楼市狂热时，有两大“神话”一直刺激着所有投资者。

　　第一个神话是“土地不会贬值”。日本人多地少，人们坚信土地永远是稀缺的。日本全民陷入炒地买房风潮，土地价格不断暴涨，“地王”每隔几个月就刷新一次。

　　从1985年底到1990年初，短短四年多时间，日本城市地价增长了200%。1990年，仅东京都的地价就相当于美国全国的土地价格，而美国的面积则是东京的1.5万倍。

　　一寸土地一两金，银座崛起“地王”最巅峰。无论是实体企业还是金融机构，都不计成本将资金投入土地市场。

　　其实，金山银矿的底子早已亏空了。

　　第二个神话是“东京房价不会下跌”。奠定这一“神话”崇拜基础的，是日本过去几十年强劲的经济增长，日本一跃成为世界第二经济强国。在日本人看来，日本取代美国成为世界第一经济强国似乎不远了。文/木子理财 V鑫：lc6620

　　为这一神话推波助澜的，还有这样一种信念：政府永远会支持房地产，日本只有一个东京，吸引着全国乃至全球的人口流入。站在世界中心，怎会有泡沫破裂的担忧？

　　然而，人们忽略了，当时的日本城市化率已经达到77.4%，而老龄化率开始攀升。城市化红利消失，人口红利不再，经济失去增长动力，房价也就失去支撑。

　　值得警惕的是，越是大城市，在泡沫破裂和崩盘时，下跌就越严重。

 崩盘来得悄无声息。

　　前一夜，日本人狂热买房，有如鸡血充脑，饮鸩止渴。

　　1991年，岛国楼市决堤，房价一泻千里，造成历史上最大的房地产泡沫之一。

　　大量银行和地产企业倒闭，当年倾尽所有买房的家庭一夜返贫，跌到现在还未回血，每年还要交着沉重的赋税。日本经济陷入长达二十年的持续衰退。

时隔20年之后，日本经济开始温和复苏，但日本地价和房价远远未回到当初的水平。

　　以东京都市圈为例，2014年东京及周边地区一套公寓均价241万人民币（63.16方），均价不到4万元，还没回到历史最高水平。文/木子理财 V鑫：lc6620

　　与中国对比，这一价格只与北京深圳上海相当。但如果考虑到，日本房屋面积是实际面积，不存在公摊，而且土地是永久产权，就会明白东京实际房价根本不敌北京上海深圳。

　　如果再考虑到富裕层面的差异，实际房价的差距就更为明显：2014年日本东京人均可支配收入达到10万元人民币，而今天，北京上海深圳的人均可支配收入也就5万元左右。

　　经济发达程度不如东京，实际房价却已经超越东京。经济下行，一线二线城市房价却不断上涨；众多中小企业关停，投身房地产市场；“地王”连接不断，楼盘一天一个价；房价不会跌的神话大行其道，人人都在谈论房市，唯恐买房晚了，甚至形成离婚购房热潮……

　　这种场景与当初的日本是不是再相似不过？

木子寄语

　　【1】在西藏，再努力也烧不开一壶水，说明环境很重要。 【2】骑自行车，再努力也追不上宝马，说明平台很重要。 【3】男人，再优秀，没女人也生不下孩子，说明合作很重要。 【4】一个人，再有能力，也干不过一群人，说明团队很重要。

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