【A类央企信托-泉州地级市项目】
【要素】5亿，1年，半年付息
【收益】100万 5.2%
【交易对手】福建泉州台商投资区开发建设XX责任公司AA+
【****人】泉州台商投资区开发建设有限责任公司AA
【AA+融资】实际控制人为泉州市国资委，总资产423.36亿，主体评级AA+。
【AA****】实际控制人为泉州市国资委，总资产416.63亿，主体评级AA，公开发债主体，债券评级AA。
【区域介绍】泉州市是福建省辖地级市，被誉为中国品牌之都，Ⅱ型大城市，是福建省人民批复确定的海峡西岸经济区中心城市之一、现代化工贸港口城市，是联合国认定的海上丝绸之路起点。2022年，泉州市地区生产总值12102.97亿，实现一般公共预算收入526.79 亿。泉州负债率仅17.45%！

往期更多项目：“对近十五年外贸和外资的数据做梳理，我发现，一般中国国内经济比较好的时候，外贸情况都比较好，外资情况也很好。我们过去老讲开放推动中国经济增长，还有一条我们没发现的：国内经济的情况也会推动开放。”
2023年12月16日，在三亚·财经国际论坛上，清华大学创新创业与战略系教授、文化经济研究院院长魏杰就如何扩大中国经济需求进行了演讲。魏杰指出，必须稳住外贸外资的基本盘。外贸基本盘主要看进出口规模、顺差规模数据；外资基本盘主要看外资规模、新增外资数据。外资逐利，需要加大中国市场的吸引力。
魏杰指出，国际情况复杂多变，下一步要更注重国内经济的稳定，将其作为对外开放的重要基点。2023年1月-9月，中国经济总量达到91万亿多元，消费对GDP的贡献率达到83.2%，但实际上消费也面临着两重压力。第一重压力是消费欲望与能力不足，主要原因是收入问题。第二重压力则来自住房消费疲软。
“不能光讲刺激，人们没有钱了怎么刺激？”魏杰分析，一是三年疫情冲击，部分人群的收入受到影响；二是近几年金融口事故频出，某些信托产品、理财产品的兑付出现问题，再加上股市走弱、存款利息下降，人们的财产性收入也实际减少。此外，就业压力非常大，高收入固定岗位变少，劳动收入也随之下降。
针对收入下降，魏杰表示，2023年财政政策减税费，减了一万多亿元，此外，房贷利息从6.1%降到4.1%左右，无形中增加了人们的预期，也增加了一定可消费收入。需要考虑2024年还有没有别的空间，继续发挥财政与货币政策的作用。
此外，魏杰认为，必须深化收入分配体制改革，一方面要继续鼓励人们富起来，强化人们对财富的追求，同时扩大中等收入人群比例。另一方面，国民收入分配要向民生倾斜，比如教育、医疗、住房等，解决人们后顾之忧。
第三，适当放开2024年的杠杆率。魏杰认为，过去把赤字率上限定为3%，现在要恢复人们的消费信心，可能需要把赤字率放到上限4%。此外，城投、企业、个人共同负债占GDP总量的比例即是宏观负债率，过去原则上不能超过250%，2024年可以考虑提高到350%。因为实际现在已经到了350%。杠杆率上虽然强调防风险，但也需要考虑目前的情况，适当向上提，可能对促消费还有很多作用。
魏杰指出，消费的第二个压力是住房消费疲软。目前房地产政策将一线城市房贷首付比例降到三成，贷款利息降到4%左右，而且认房不认贷，政策力度很大，但是2023年11月住房销售面积和销售额都是负数。住房市场的供求关系已经发生根本性变化，过去供不应求，而今却出现了供求平衡、甚至供过于求的情况。
魏杰表示，这种变化必然带来五种现象。第一种现象就是住房消费对增长的贡献不会像过去那么高。2018年房地产企业的直接贡献是7%左右，加上建筑业是15%左右，再加上家电装修业等等20%左右。过去房地产市场严重供不应求，但现在供过于求，所以住房消费对增长的贡献不会像过去那么高了。
第二个现象是房地产产业开始出清，倒闭和裁员成为常态。魏杰表示，2023年7月A股市场的四家房地产公司，股价掉到一元以下，黯然退市。此外，所有房地产企业都在裁员，这或许会持续一段时间，会从各方面影响消费。
第三种现象，所有地产商都要转变运行模式。过去市场严重供不应求，高杠杆、快周转，建立在能够快速销售的基础上。一旦市场走向供求平衡，甚至供过于求，就无法再实现快销售，流动性受限，所有地产商都要改变运行模式。
第四个现象，房产投资的属性大幅度减弱。房租有两种属性，一是消费属性，二是资本属性。现在房子的资本属性大幅度减弱，导致原有房地产的土地和房子都开始贬值，也影响了人们的名义收入。比如房子虽然不卖，但是心里值500万元，现在可能降低到200万元。资本属性的减弱，未来还会持续一段时间。
第五个现象，几乎所有出了问题的房地产企业都很难走出困境，急需社会或城投的帮助。如果市场仍然供不应求的话，房产商可以解决流动性问题，然而现在房子卖不掉，必须予以帮助，因此，我们要研究怎么逐渐解决这些问题。
“中国城市化率还比较低，很多人尚未解决住房问题，依旧存在解决空间。但不能操之过急。不能幻想2024年房市突然爆发，这是不可能的。”魏杰说。