“买下美国”重蹈日本覆辙，中国经济入“坑”不自知？

截至到2016年8月，中国投资者连续第二年成为美国房地产市场最大海外买家。调查显示，2015年4月至2016年3月，中国购房者共在美国购买超过2.9万套房产，总价值约270亿美元，平均每套房产成交价格约93.7万美元，高于此前一年83.2万美元的交易均价。

中资企业在美国商业房地产收购交易达47笔，交易总额为93亿美元（约合人民币612亿元），成为美国房地产当之无愧的最活跃的国际买手。

更令人惊讶的是，有报告还预计2016年～2020年中国在美国商业地产和住宅上的直接投资（不包括未来新建项目）将累计达到至少2180亿美元，约合人民币1.4万亿元。频频的收购显示了中国投资者对于美国地产的“野心勃勃”，大有当年日本豪言要“买下美国”的趋势。

中国人以前拜帝王，如今改拜地王。据报道，假如能将北京市土地全部变卖，可以买下美国。这个口气和上世纪80年代的日本很相似。哈佛教授傅高义看到日本一个东京地价就可以买下整个美国，翘起大拇指惊呼“日本才是NO.1”。不过，结果大家都知道。买下纽约第五大道上的洛克菲勒大厦的日本人最终以“跳楼价”原物奉还。泡沫破灭，日本经济从此一蹶不振。

中国的房地产业已经形成了自我循环的逻辑，这个逻辑睥睨一切，因为它已经做得足够坏，以至于谁也不敢惩罚它。

从经济泡沫的趋势来看，中国目前的经济发展轨道，特别是房地产行业，已愈发呈现出与日本泡沫经济周期的一致性。在日本经济泡沫崩溃之前，全国城市地价总量相当于GDP的5.5倍；东京中央区商务中心的土地价格，达到每平方米22万美元。反观中国，北京CBD核心区的地价平均33万元/平方米，尚未超过东京的最高地价。但是，按照媒体的计算方法，京沪两地2010年的土地总市值已高达190万亿元人民币，而2010年的全国GDP总量大约为40万亿元。可见，仅京沪地价就已相当于GDP的5倍，若将全国城市地价加总起来，更远远超过日本经济泡沫崩溃之前的情况。

5月底，中国人寿联合美国不动产投资管理机构RXR以16.5亿美元收购了曼哈顿地标性建筑之一——美国大道1285标志性写字楼项目。

日本失去的二十年：

从1991年，从泡沫经济崩溃到2009年，这段时间就是日本所谓的“失去的二十年”。在这20年里面，日本名义GDP增长的平均值才达到0.4％。总的来说就是以1990年代泡沫经济崩溃为分水岭，日本经济开始进入滞胀的状态。

1985年9月22日，西方主要国家（美国、英国、德国、法国）和日本在纽约的Plaza Hotel开会，决定主要发达国家步调一致对外汇市场进行介入，主要国家货币都对美元升值。这就是著名的“广场协议”。

一纸“广场协议”令日元快速升值，于是上世纪80年代末日本企业开始了大规模的海外并购，对美国的直接投资更是呈爆炸式增长。8.41亿美元收购圆石滩高尔夫球场、14亿美元买下洛克菲勒中心、34亿美元接手哥伦比亚电影公司……据当时的数据显示，日本人买下了当时10%的美国不动产。

这场疯狂的盛宴在1989年底出现了转折。1990年起，由于日本、美国两国经济与房地产市场出现恶化，日本投资者开始减少在美国的投资，美国商业地产价格大幅下降，造成很多项目资不抵债，同时租金收益不足以支付贷款利息，迫使日本投资者认赔出局，投资损失达四到五成。

与今天的中国相似，当年日本的经济增长也是出口导向，日本和美国之间存在巨大贸易逆差。由于美元贬值，日元升值，因此在海外房地产价格日本人眼里相对廉价。而当前中国一线城市房价的居高不下，相比而言，海外房地产性价比高，升值空间大，所以也同样刺激了中国买家对于美国房产的热情。

总的来说，尽管当前中国“走出去”的时代背景已和日本当年天差地别，中国人的海外资产配置多数是为资产保值。但是中国的这股美国房产交易大潮，很难不让人回想起日本投资者在上世纪80年代的灾难性投资。

买下美国无疑是一个具有较高娱乐价值的黑色幽默。但北京地价能富可敌美国却在验证一个令人忧虑的现实：真实反映了中国房产泡沫的危机程度，且随时可能爆裂。 在房地产商和部分二奶经济学家一起聒噪中国房价如万里长城永不倒、号召全民对中国经济未来有信心时，我们似乎更应该关注这样一些理智的声音：投资和消费对房地产依赖太大，房地产业已经绑架了中国经济，未来难逃崩盘厄运。

毕竟，在一个85％的家庭没有能力购买住宅的国家，未来的房地产只能沦为一场令人绝望的投机洗钱游戏。更为麻烦的是，短时间还看不到根本扭转的希望。要知道当年日本企业的大举海外扩张给日本带来利益的同时，也留下了梦魇般的教训。

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