为什么楼市还要涨，

2016年的楼市业已过半，一线城市以及部分强二线地市和房市涨声一片。 

上半年市场延续了2015年下半年以来的行情。其中，57座城市商品住宅成交2.06亿平方米，同比增长33%，核心及省会城市普涨，部分强二线热点城市表现尤为突出，领涨全国。统计局数据显示，受连番政策“救市”以及15年低基数影响，1-5月全国商品房交易量同比大幅增长。但成交金额增速（50.7%）远大于销售面积增速（33.2%），表明上半年商品房成交中高单价房源占比大幅上升，印证当前市场成交结构上房价快速上涨同时销售主要集中在一、二线热点城市。CRIC监测数据同样显示，各线城市均出现普涨现象，南京、武汉、天津、郑州等热门二线城市成交量同比涨幅已经超过50%，其中南京、天津更较去年同期翻了一倍。

作为楼市先行指标的新开工面积及房地产投资增速均在二季度达到一个峰值。 土地市场同样疯狂，上半年全国共计成交了110宗总价、单价地王，短短半年即已超过2009年的72幅，刷新了年度地王数量纪录。

由于长期在上市地产公司负责投资工作，所以喜欢把购地与购房来做对比说明。在我看来购地投资与购房一样都是兼具投资与消费特征，只是购地阶段更容易提前感受到政策趋势以及资金以及信贷的风向。这一轮房价上涨，业内普遍认同的一个观点是房市有货币宽松引发，所以大家都认为下半年信贷投放执行的变化，会是决定市场热度的最大变数。

而自人民日报上“权威人士”对利用高杠杆去库存的做法否定之后，M2增速连续两月下降至11.8%，增速创下近一年来最低水平。新增信贷量从3月的1.37万亿元连续两月减少至5556亿元和9855亿元。这会否意味着信贷政策就此趋紧呢？

这里先来简略看看全球市场的一个表现，不难发现近年全球央行已经把货币政策宽松发挥到极致，但经济复苏进程仍然迟滞，而且竟然没有发生大面积通胀，美欧日（包括今日的中国）都需要为走出通缩而战。这一轮的宽松政策之下大规模投放的货币并未在全球引发经济复苏，而是在货币流动速度下降的背景下落入到流动性陷阱和推升广义价格中去。所以说超发的货币很多病没有流入实体经济（民营经济感受尤为明显，信贷宽松民营实体公司融资依旧很艰难），因而也未引发通胀。超发的货币被资产价格所吸收。经济衰退期超发货币，引发了大类资产价格的异动。

再说国内，随着英国退欧的发酵，中国经济重回下行通道、通胀见顶回落逐步确认，市场对货币政策再宽松预期逐步升温，多数机构认为三季度将迎来至少一次的降息或降准，未来或将迎来一次降息、三次以上降准。这在资产荒的今天对包括一二线楼市在内的楼市短期有明显带动作用。

同时有这样一个背景，三四线城市库存问题依旧很突出，所以整个中国有安全度的城市在缩水，这就导致了众多的开发商集中在少数有安全度的城市，即四个一线城市，大概八到十六个左右的强二线。所以这一轮大家看到地王不是遍地开花，不是多个城市都出现地王，而是在少数城市出现地王地王的集中度越来越高。地王不是遍地开花，而且拿地王的公司比较集中，更大的一块是国企、央企，还有一部分当地的龙头企业。

若切换到财务角度看这个问题，可以认为在房地产行业利润走低的时候，肯定是大家抢资源抢得很凶，这一点各行各业都一样。资金比较宽松的情况下，出现地王是正常的。在利息越来越低的情况下，不拿钱是傻瓜，现在不拿，就意味着把大好河山拱手相让。所以大家看到在土地市场动辄出现三四十家同时参拍。这背后其实是资本的泛滥。当下的市场中央企的资金成本只有0%-2%。上市公司TOP50，增发发债的成本集中在3.5-6%，部分金融公司（包括保险、投资、金融租赁公司）都手握重金。

6月，英国脱欧后不久，越来越多的资本开始与开发商联系。各家机构开始重新把重金集中投到地产行业，而且多数接受以股权形式进入。要知道在创出天量信贷的一二季度地产行业的资金也没有这么泛滥过。以九鼎投资为例，年初对于地产项目投资回报的要求尚在保本20-25%，但6月开始已经上涨逾300亿资金，可以做长期股权投资，投资回报的控制门槛不及10%，同时也涌现了大量融资租赁公司手握百亿资金密集投向地产，内部收益率同样是比较低的要求。这两项变化意味着，资产荒背景下，大家的钱都没有好的去处，所以低息募集起来，投向大类资产并长期持有。地产成了各路资金的宠儿

那么房地产市场呢？按照地产周期循环规律，本轮上行周期在二季度基本见顶，后面两到三季度即将进入的周期是“量跌价升”和“量缩价稳”，之后进入“量价齐缩”阶段，宣告阶段性上涨告一段落。

但是即将到来的新一轮货币宽松政策或将延缓或扭转这一局面，可见的周期内一二线城市房价上涨动力犹在。当然由于一二季度需求集中放量，未来周期内需求的再度积累需要时日，较为平稳的成交量将也将放缓上述城市价格上涨的脚步。同时那些地处大都市圈内的卫星城在下阶段需求溢出的情况下将迎来新一轮上涨。

1、英国脱欧后英镑暴跌，人民币也在跌央妈一直在维稳，但是前几年外资企业撤离、出口企业倒闭中国没有多少外汇储备用来稳定汇率，最后人民币还是会大跌。人民币贬值后热钱就会流出中国，房价就会暴跌。2、高房价推高了物价和劳动力成本导致实体经济陷入困境，房价不跌工厂会大量倒闭大量工人失业。

3、国家的金融政策是支持实体经济，货币却又流入了房地产行业推高房价，ZF已经发现自己的错误，以后会想办法把货币从房地产行业抽走转入实体经济。

4、明年推行房地产税会有大量拥有多套房的人抛售房产。

4、房子也是商品也要遵循价值规律，受供求关系的影响，现在房子严重过剩下跌是必然趋势。

5、去年习主席提出鼓励房地产企业适当降价销售结果反而涨的更猛，如果房价再不降……。

6、房地产靠涨价去库存就不会有高库存了。

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