所谓房价拐点，并不是一两次房价下跌，而是房价在经历一段上涨达到顶点后出现转折并持续一段时间的下跌。从目前来看，下跌时长至少要持续6-12个月左右。如果不符合这个时长，顶多算是“横盘整理”。另外讨论个别项目的涨跌也没有意义，他们的涨跌有其特殊性，不具备讨论拐点的意义。

但在房价收入比奇高的今天，讨论房价拐点却是符合大多数人的利益的。下图是近五年来全国百城价格走势。

从上图我们可以看出，从2010年开始，房价经历了两次明显的周期，其中两次拐点分别出现在2011年8月和2014年4月。这两个周期表现出明显“涨多跌少”的特点，下跌的时间只有9个月，剩余23个月都在上涨。

而这一轮上涨与上一轮有明显不同，主要表现在：上一轮不存在去库存的压力，而这一轮房价上涨伴随了巨大的去库存压力。

而自2011年7月起，利率调整则步入宽松调整周期，请看下图：

伴随着利率的持续下调，货币供应量则持续扩大。一般来说，利率和房价成反比，利率下跌房价上涨，但2014年房价却走出了相反的行情。

2014年二线城市基本上下跌了两成以上。一线城市上涨也趋缓。上一轮房价的下跌，主要有以下原因：

1、2014年前房价快速上涨，成交量也进一步放大，开发商拿地更为积极，导致当年商品房供求关系扭转，开发商拿地后也尽快向市场销售，导致供应量比2013年多很多。

2、需求量减小。在2013年房价上涨周期中，大量购房者出于对房价继续上涨的担心，开始提前入市。导致2014年的需求被严重透支。

从上面两点，我们能看出当时的房价走势还是比较符合市场规律的。正是因为2014年大量入市的商品房成为这一轮的巨额库存。所以自2015年开始，利率进入了明显的宽松周期，以达到去库存的目的。不过2016年的房价却并出现明显下跌，公开数据显示，大部分二三线城市房价仍在上涨。房子太多了，房价却仍在上涨，拐点并未如期而至。到底哪里出了问题，市场规律为什么失效了?

这主要是因为以下原因：

1、 房地产支撑了经济，当前一二线城市较为稳健的供地策略让房价缺乏下跌的基础，而这种预期正在传导至三四线城市，说白了，房价更多是被政策左右，而不是市场左右。

2、 货币供应量持续上涨，开发商为什么那么财大气粗?房价那么高，位置那么偏，购房者为什么买房就跟买白菜一样?首付比例的下降和贷款利率的下调支撑了购房需求。

3、 结构性问题突出。其实经济的结构性问题早已被重视，但这两年的调整并未改变这种局面，实体经济还是很虚弱，投资需求仍然集中于房地产领域。

要想让房价出现拐点，至少要具备以下条件：

1、 商品房市场供求关系扭曲的状态得益恢复。自2014年以来，“面粉贵过面包”已成常态，恢复正常的供求关系必须要扭转“面粉贵过面包”的局面。

2、 恢复刚需购买力。刚需才是房地产真正的需求，也只有刚需才能够让房地产成为消费品，而不是投资品。而不是像现在这样，一人手握几套房产待价而沽。消除房价和普通购房者之间的真空地带。

3、 必须尽快发展规范的租赁市场，满足住房需求。城镇化的发展带来的住房需求必须得益满足，成熟的租房市场必须要让市民愿意接受长期租房。

确立“房子是用来住的”这一观念。一直以来，中国人买房的观念都是“拥有房子”，而居住需求不过是排在第二位。因为拥有住房代表了财富、代表了事业、代表了话语权。房子被绑架了这么多属性，拐点何以到来?
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