3月24日，财政部发布《营业税改征增值税试点实施办法》等相关文件，规定自2016年5月1日起，在全国范围内全面推开营业税改征增值税试点，建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人，纳入试点范围，由缴纳营业税改为缴纳增值税。我们认为此次营改增试点主要在二手房交易、房企开发以及不动产抵税等环节影响地产行业。

二手房交易税率平移，税负略有下滑

在二手房交易环节，个人购买非一线城市不足两年的住宅对外销售，按5%的征收率全额交纳增值税，购买2年及以上的住房对外销售的免征营业税；一线城市不同在于，个人购房2年及以上的非普通住宅对外出售，以销售收入减去购房价款后的差额为基础按5%的征收率缴纳增值税。

整体来看，二手房交易营改增基本平移过去的营业税税率，但考虑到增值税为价外税，按简易计税法征收，且征收对象为不含税的销售额，即销售价格/(1+5%)，税负水平相对营业税略有下降。假如出售一套未满2年的非一线城市住房，售价200万元，需要缴纳的营业税为200*5%=10万元，营改增后需要交纳的增值税为200/(1+5%)*5%=9.52万元，税费减少0.48万元。

毛利率决定营改增对房企税负影响程度

此次营改增试点针对销售不动产税率设定为11%，且规定一般纳税人销售其开发的房地产项目(合同开工日期在2016年4月30日之后)，以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地受让金后的余额为销售额。房地产上游主要为政府、建筑工程企业、建筑材料供应商、金融机构、设计咨询企业等，主要对应土地成本、建安成本、资本化利息成本以及设计咨询成本，其中建安成本增值税率11%，财务成本6%。

下面我们假设某某房企：一年营收1亿元，土地成本占营收40%，建安成本占比20%，财务成本占比5%，其它成本占比5%，整体毛利率为30%；土地出让金部分不征税，建安成本营改增后增值税率为11%，财务成本增值税率为6%，其它成本假设为6%；营业税率为5%，附加费(城建税，教育附加费等)为流转税的10%；

假设公司：营业成本/营业收入水平为X，土地占营业成本比例为60%，建安成本为20%，财务成本为10%，其它成本为10%，附加费占流转税比例为10%，营业收入为100万元，则：

·营改增前应缴税负=100*5%+100*5%*10%=55

·增值税=100*(1-X*60%)/(1+11%)*11%-X*20%*6%-X*10%*6%-x*10%*6%

·附加费=增值税*10%

则营改增减负的条件为55>增值税+附加费，得出X>53.68%，即房企毛利率小于46.32%时，营改增在一定程度上减小企业税负水平。

而目前从上市公司毛利率水平来看，一直处于40%一下，且近期有下滑趋势，因此我们认为营改增利好大多数房企，且毛利率越低的企业，减负效果越显著。

对于《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日以前的房地产项目，文件规定按简易计税法5%的征收率缴纳增值税，意味着税负基本保持不变，但考虑到拿地时间不同，某些购置时间较早的土地，成本较低，营改增后扣除比例不高，且拿地手续以及出让金证明等文件办理或存在困难，部分房企或赶在4月30日以前开工这些地块，短期对新开工或有一定的刺激作用。

另外，从长期来看，营改增后，企业为加大增值税抵扣力度将大力提高其采购能力以及财税管理水平。另一方面，营改增也将降低房企对上游建筑商及材料供货商的议价能力，因为要获取足够多的抵扣，上游行业必须提供标准的增值税票，这在一定程度上推高房企的建安费用。

不动产抵税，利好商业地产去库

文件规定2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产或取得的不动产在建工程，其进项税额第一年抵扣比例为60%，第二年为40%，大幅提升减税力度。政策实施后将大幅提升减税力度，降低企业购房成本，同时有利于加速商业地产库存去化。

对行业未来起积极引导作用

由于建筑行业涉及范围广“营改增”对建筑行业各个板块及企业的影响不能一概而论，但总的来说行业营改增后将遇到：

·增值税发票获取困难：建筑企业在施工过程中所使用的外购材料并不一定都能取得增值税专用发票，施工企业很难快速有效收集、整理增值税发票。

·企业合作会遭遇区域性选择：“企业在选择合作对象时会优先考虑易开具增值税发票的税改地区的单位。

·工程造价不易确定：工程施工时不能对进项税额进行准确的预算，导致了增值税额的不同，导致了工程预算造价不能确定，同时“营改增”实施也可能会导致上游企业提高价格，增加建筑企业的成本。

但是实行增值税之后对于行业来说利于建筑企业规范管理减轻企业赋税，提升盈利能力：建筑企业购买建材及工程物资需要负担营业税，从而造成了重复征税的问题，“营改增”后可以得到解决；其次在增值税体制下，外购成本的税额可以进行抵扣使企业会梳理筛选供应商，在一定程度上可以提高企业的专业化水平和专业化服务能力，并有利于建筑企业规范管理。
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