云霄
虽然中国政府采取措施为住房销售市场降温，但今年前十个月住宅地产销售货值仍增长10%，大型房地产企业销售业绩创下新高。然而近几个月来，房地产销量增长出现放缓。十月通常是房地产市场的销售旺季，今年却出现了负增长。
“我们认为，中国房地产市场最终还是迎来了减速”，标普全球评级分析师邹宇轩表示。“我们预测2018年中国全国范围内的地产销售额下降幅度将达到5%，主要缘于销售面积下降”。
我们预计，虽然地产价格在部分房市过热的三四线城市可能会下滑，但一二线城市的地产价格预计将相对保持稳定。
政府的房地产市场降温措施虽然还未达到降价的目的，但却使销售面积出现下降。今年以来，迫于政府的价格调控措施，地产开发商新项目的销售部署部分有所延迟，一二线城市的地产销售面积出现下降。
“我们认为房地产行业在市场调整时期可能会加剧分化，大型房地产企业通过收购规模较小、实力较弱的地产企业的方式使其利润得到巩固”，邹宇轩表示。
我们授予评级的中国房地产开发商的销售业绩预计将好于市场整体水平。此外，我们也预期大型房地产开发商将有机会通过收购那些在融资和市场调整中处于劣势的小型地产公司来扩大规模。
行业上升周期带来的丰厚利润使大型地产开发商的流动性得到增强。因此，我们预计，尽管2018年市场状况弱化，但受评中国房地产企业的信用水平将保持稳定。不过，开发商对信托融资的依赖加剧将使其更容易受到信贷环境收紧的影响。
我们认为，2018年房地产企业面临的主要风险为日益上升的再融资需求。再融资需求将在2018年迎来峰值，2019年和2020年也不太可能下降。我们预计政府仍将批准用于重要债务再融资的债券发行，因此房地产行业债券规模将继续增加，但同时融资成本也将有可能显著升高。
值得一提的是，尽管香港是2017年上半年亚洲最大的房地产投资目的地，但据城市土地学会及罗兵咸永道周一联合发表的报告，香港在具投资潜力市场排行榜上只排名13位，反映本港房地产价格高且相对缺乏市场流动性。
不过，该两机构编制的《2018年亚太区房地产市场新兴趋势报告》中，香港的最新排名比上年度的18位跳升五位，因多宗大额交易令香港上半年成为亚洲最大的房地产投资目的地，主要受寻求多元化投资的中资发展商参与本港土地竞投，购入多幅大型地皮带动。其次，不少投资者认为，香港零售舖位市场经历几年下行后已经触底。随着其他较活跃的核心市场的投资机会逐渐减少，外资核心基金经理重新在港寻找投资增值的机会。此外，东九龙新中心商务区的房地产市场活动持续活跃。
罗兵咸永道亚太区房地产税务主管苏国基指出，香港的甲级写字楼很少放售，因此一旦放售的话成交价也会很高，故形成了香港房地产市场流动性低，但投资金额却很高。
报告指出，综观整个亚太地区，在所有影响区内房地产投资趋势的各种因素中，流动资金过剩被认为是最具影响力的因素。区内的主权基金和机构投资者积累大量了现金，于区内以至全球争相买入物业，因而造成资产市场的竞争，这从根本上及以意想不到的形式，改变了房地产市场投资模式。
这些变化包括重订传统的风险和回报的划分，改变对市场回报的期望，核心与风险投资者都将目光转移至增值型物业以及其他物业类别和以往不感兴趣的新兴市场，如数据中心、可负担的住房项目、供出租的设施，以至学生和长者住房顼目。
今年的调查当中，大赢家是那些可为投资者通过提高租金来实现最大回报的城市、寻求安全和稳定回报但仍高于主权债券收益率的城市，以及那些被视为能够长期增长的新兴市场。除此之外，投资者对新加坡的投资前景信心也有所回升。市场相信，新加坡写字楼与住宅市场已经见底。
苏国基表示，2017年亚洲市场资金外流量有着前所未有的增长，几乎是去年同期的两倍，其中流向全球房地产市场的资金高达452亿美元。虽然近期中国大陆进一步加强资金管制对市场的影响程度仍属未知之数，但市场的共识是整体资金外流不大可能会大幅度下降。这主要是因为主权和国企投资未必受到资金管制的影响，加上目前已有大量内地资金在中国大陆境外，其中许多在香港，这些资金不受资金管制的约束。
事实上，今年以来较瞩目的土地成交都找到中资的身影，包括年初由中资发展商龙光地产及合景泰富合组财团，以约168.56亿港元中标的政府鸭脷洲住宅土地，但这幅住宅＂地王＂的纪录刚在上周被信和置业等中港开发商财团，以172.88亿港元中标九龙长沙湾住宅土地所打破。此外，香港主要地产商--恒基地产以232.8亿港元中标政府出售的中环美利道商业用地，刷新全港所有类型土地成交的＂地王＂纪录。
在整幢物业成交方面，长实集团本月初以402亿港元出售中环甲级商厦“中环中心”物业。以交易总价计，将成为香港历来成交价最高的商厦买卖，买家财团当中亦包括中资企业。
